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北京新房11月成交量環比增三成 房企多以平價走量為主
發布時間:2014年12月02日 作者: 來源:
    降息等政策利好落地后,作為一線城市代表的北京,成交數字的每一次起伏,都牽動著房地產市場敏感的神經,成為業內揣度樓市即將回暖抑或持續低迷的憑據。從最新的數據看,北京樓市似乎感受到了來自信貸政策的短期驅動。
 
    鏈家地產市場研究部12月1日下午提供給《第一財經日報》記者的統計數據顯示,剛剛過去的11月,北京新建商品住宅的網簽量為12279套,環比10月上漲28.6%,扣除保障房、自住房與定向安置房后,成交4886套,環比10月上漲30.3%。
 
    與此同時,2014年前11個月,北京新建商品住宅(含保障房)網簽量為79131套,扣除保障房、自住房與定向安置房后成交55791套,比去年同期大幅下降28%,此外一向對政策極為敏感的北京二手房市場,眼下也出現了回暖乏力的局面。這意味著,北京樓市面臨的壓力仍然不容小覷。
 
新房成交增三成
 
    “現在無論別墅還是洋房,優惠力度都很大,到年底了,為了沖業績。”12月1日下午,位于北京西郊一別墅項目的渠道銷售劉青(化名)向本報記者透露,該項目的洋房產品目前價格在3.2萬元/平方米~3.3萬元/平方米之間,較此前的3.5萬元/平方米明顯下調。
 
    記者留意到,該項目在售別墅產品8月開盤,11月初時在網上公開的均價為5萬元/平方米。但據劉青透露,目前該項目別墅單價為3.8萬元/平方米~4.5萬元/平方米,同樣明顯低于此前的定價。為吸引客戶前來項目看房,劉青還在發給客戶的短信中強調:“給您最大折扣,有精美禮品相送。”
 
    劉青的身后,是整個北京新房市場借助政策利好、于年底積極去化跑量的宏大圖景。
 
    實際上,受多重利好因素影響,改善型購房者入市,上周北京純住宅成交表現情況較好。亞豪機構提供的統計數據顯示,扣除保障房和自住房后,上周北京純商品住宅累計成交2360套,環比大幅上漲54%。這是2014年北京周度銷量最高值。
 
    對此,亞豪機構副總經理任啟鑫對本報記者分析,央行信貸放松政策在樓市效應逐漸顯現,再加上11月21日央行時隔兩年再次降息,有助降低購房成本,政策紅利覆蓋全部購房客群,使得購房者心理預期發生根本性轉變,在開發商加大優惠沖刺業績的背景下,此前猶豫觀望的剛需客戶開始逐步走出觀望期,抓住當前短暫的購房窗口期出手,是此輪成交“翹尾”的主要原因。
 
    從整個11月份看,各種救市政策的疊加,對市場的刺激效應已經有所顯現,市場在震蕩中回升。鏈家市場研究部在報告中分析稱,北京11月新建商品住宅市場網簽量增加,實際的純商品住宅成交也有一定幅度回升,價格方面,在央行降息托市背景下,年底價格下降的可能性變小,但庫存與業績壓力下仍然以平價走量為主。
 
高庫存下平價僵持
 
    進入11月后,北京新房項目去化周期明顯縮短,這與房企積極營銷措施有關。特別是剛過去的11月,房企在北京拓寬營銷渠道,積極走量,方興、遠洋等房企也加入“雙11”的網絡營銷節點,以讓利優惠或活動抽獎吸引了部分客戶。與此同時,救市政策不斷出臺,托市效果逐漸顯現,購房者的積極性有所增加。
 
    盡管如此,從今年整體數據來看,北京樓市仍面臨不小的壓力。
 
    同樣來自鏈家的數據顯示,今年前11個月,北京新建商品住宅(含保障房)網簽量為79131套,扣除保障房、自住房與定向安置房后成交55791套,比去年同期大幅下降28%。
 
    對此,任啟鑫給出數字稱,截至11月,北京樓市庫存量仍高達8.6萬套。因此他的看法是,近期回升的成交量并不足以改變北京高庫存的現狀,再加上樓市新增供應量,未來一段時間樓市面臨的去庫存壓力仍然非常大。
 
    在鏈家地產市場研究部張旭看來,12月北京樓市成交還將進一步增加,但從近期熱銷項目的成交均價看,目前北京新房市場的主流走勢比較平穩,仍然以平價走量為主。
 
    張旭認為,與北京二手房市場成交均價年內近10%的降價幅度相比,今年新房市場的降價項目實屬少數,多數以僵持為主,大部分項目價格仍高于去年。她預計,當前北京新房價格大幅降價的可能性較小,考慮到近幾年開發商拿地成本、融資成本及開發成本上漲等因素,從當前的政策環境來看,未來房價下調的可能性較小,但同時也不存在大漲的可能。
 
    “短期的高成交量并不足以支撐房價上漲,因此就算項目定位高端,預計年前仍將會采取低開入市策略,吸引成交以回籠資金。”任啟鑫如是說道。
 
    此外,值得注意的是,近兩個月回暖呼聲很高的北京二手房市場,實際上并沒有一些中介銷售人員口中描述的那么景氣。
 
    鏈家的統計數據稱,11月北京市二手住宅共成交11180套,為年內首次破萬,網簽量環比上月同期上漲26.4%,與去年同期相比基本持平。但與此同時,網簽反映的成交有時間上的滯后性,11月北京二手房的實際成交量水平,較10月有所回落,成交均價也未繼續延續10月的上漲態勢,約為2.8萬元/平方米,環比下降1.5%,同比下降4.8%,成交均價年內(1~11月)累計降幅為3.6%,市場回暖乏力。
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